שכונת הולשוביצה (Holešovice) בפראג 7 היא אחת השכונות המתפתחות והמרתקות בעיר. חשוב להבחין בין שכונה זו לבין הכפר הולשוביצה (Holašovice) שבדרום צ'כיה, המוכר כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו.​

הולשוביצה, הממוקמת בצפון פראג לאורך נהר הוולטאבה, עברה בשנים האחרונות מהפך מרשים והפכה מאזור תעשייתי לשכונה טרנדית ומבוקשת. השכונה מציעה שילוב של מבנים תעשייתיים שהוסבו לגלריות, מסעדות ובתי קפה, לצד פרויקטים חדשים למגורים.​

בין האתרים הבולטים בשכונה ניתן למצוא את מרכז האמנות העכשווית DOX, את הגלריה הלאומית של פראג, ואת השוק המקורה Holešovická Tržnice. השכונה נהנית מנגישות תחבורתית מצוינת לרחבי פראג, עם תחנות מטרו, טראם ואוטובוסים, וכן שבילי אופניים המובילים לפארקים סמוכים כמו סטרומובקה ולטנה.​

סוגי נכסים ואפשרויות השקעה בהולשוביצה

איזה סוגי נכסים יש בשכונה? דוגמאות יש כאן

הולשוביצה היא אחת מהשכונות הדינמיות ביותר בפראג מבחינת אפשרויות נדל"ן. אופיה המשולב – בין ישן לחדש, בין תעשייתי לעירוני – יוצר הזדמנויות מגוונות מאוד למשקיעים.

• דירות בלופטים תעשייתיים שהוסבו למגורים: בעבר האזור היה מלא במפעלים. היום בהולשוביצה יש מבני תעשייה ששופצו לדירות מודרניות ולופטים מרווחים עם תקרות גבוהות, חלונות ענקיים ועיצוב תעשייתי טרנדי. דירות כאלה מבוקשות במיוחד על ידי אנשי קריאייטיב, מעצבים וצעירים.
• פרויקטים חדשים ומתחמי מגורים מתקדמים: אזורי תעשייה לשעבר מפנים את מקומם לפרויקטים מודרניים של מגורי יוקרה – דירות עם חניונים תת-קרקעיים, חדרי כושר פרטיים, שטחי מסחר בקומת הקרקע ושירותים קהילתיים מתקדמים. פרויקטים אלו מושכים קהל איכותי שמחפש חוויית מגורים עירונית עדכנית.
• דירות קלאסיות בבניינים משופצים: קיימות בשכונה דירות בבנייני מגורים ותיקים שעברו שיפוץ יסודי. מדובר בדירות בנות 2–4 חדרים, המתאימות במיוחד להשכרה ארוכת טווח לסטודנטים, משפחות קטנות או זרים.
• נכסים מסחריים ומשרדים קטנים: הולשוביצה הפכה גם למוקד לעסקים קטנים, משרדי עיצוב, סטארטאפים ובתי קפה. השקעה בנכסים מסחריים – בעיקר באזור הסמוך לשוק ומרכז DOX מביאה איתה פוטנציאל תשואה מעניין במיוחד.

 למי זה מתאים ולמי פחות מתאים להשקיע בהולשוביצה?

למי זה מתאים?

הולשוביצה היא שכונה אורבנית, מגוונת ומתחדשת – ולכן מתאימה מאוד למשקיעים שמחפשים נכסים באזור עירוני עם פוטנציאל לעליית ערך.

• ✔️ היא מושכת אליה צעירים, סטודנטים, אנשי קריאייטיב, עובדים בינלאומיים וגם משפחות צעירות – קהל מגוון שצמא לדיור איכותי נגיש.
• ✔️ היא גם בחירה נהדרת למי שמחפש דירות ייחודיות בלופטים תעשייתיים, או פרויקטים חדשים בעיצוב עכשווי, במרחק קצר ממרכז פראג.
• ✔️ בנוסף, מדובר באזור שבו ניתן להשכיר דירה כמעט מיד – הביקוש גבוה, בעיקר לטווח בינוני וארוך, והתחבורה המצוינת הופכת את המיקום לאטרקטיבי במיוחד.

למי זה פחות מתאים?

הולשוביצה פחות תתאים למי שמחפש נכס בסביבה שקטה, קלאסית או "ירוקה" במיוחד.

• ❌ אם אתה משקיע שמחפש דירה באווירה כפרית, בפרברים או בשכונה יוקרתית – זה לא האזור הנכון.
• ❌ גם משקיעים שמעדיפים דירות בבתים פרטיים או אזורים בהם יש הרבה מאוד נוף פתוח – עשויים להתאכזב מהאופי העירוני והצפוף של חלק מהרחובות.
• ❌ מי שמחפש השכרה לטווח קצר לתיירים – ימצא שכונות מתאימות יותר כמו מרכז העיר העתיקה.

רגולציה, מיסוי וחוקיות – מה חשוב לדעת על השקעה בהולשוביצה?

ישראלים יכולים לרכוש נכסים בפראג, כולל בהולשוביצה, ללא מגבלות מיוחדות. אין צורך באזרחות אירופאית או תושבות – תהליך הרכישה נוח וברור, בתנאי שהוא מלווה בעורך דין מקומי שמייצג את הקונה מול כל הגורמים (מוכר, בנק, נוטריון, רישום בטאבו). התהליך כולל שלושה שלבים עיקריים: בדיקת זכויות, חתימה על חוזה רכישה, ורישום סופי בטאבו – תהליך שמרבית המשקיעים מסיימים בתוך כחודשיים.

מיסוי – נוח וידידותי

בצ'כיה נכון להיום (2025) אין מס רכישה על דירות יד שנייה – בניגוד לרוב מדינות אירופה. מס הרכוש השנתי שולי (כמה עשרות אירו בלבד), והמס על הכנסות מהשכרה עומד על 15% לאחר ניכוי הוצאות מוכרות. אגב, אם שכר הדירה החודשי נמוך מכ-3000 ש"ח (נכון ל-2025), המשקיע פטור ממס בצ'כיה – אך יש לבדוק האם קיימת חובת דיווח או תשלום מס בישראל.

השכרות קצרות – כן, אך בזהירות

אף שהולשוביצה נחשבת לאזור מגורים ולא למוקד תיירות מובהק, יש בה פעילות של Airbnb ודירות להשכרה קצרת טווח. עם זאת, קיימים בניינים (ובעיקר ועדי בתים) שאוסרים על השכרות יומיות. משקיע שמתכנן לפעול בתחום זה צריך לבדוק מראש את המצב המשפטי בכל בניין, ולא להסתמך על הנחות.

מימון – מה באמת אפשרי למשקיע ישראלי?

בניגוד למה שנהוג בישראל, הבנקים הצ'כיים אינם מעניקים מימון זר בקלות. נכון לשנת 2025, משכנתאות ניתנות כמעט אך ורק למי שמחזיק באזרחות צ'כית או תושבות קבע בצ'כיה. דרכון זר (כולל אירופי) לא מספק, והסיכוי לקבל מימון מבנקים צ'כיים נמוך מאוד.

מה כן עושים משקיעים?

רוב המשקיעים הישראלים שרוכשים בפראג – מממנים את הרכישה מכיסם או מהלוואות כנגד נכסים בישראל.
אפשרות אחרת, שנעשית פופולרית לאחרונה, היא רכישה בפרויקטים בשלבי בנייה שונים – שבהם משלמים מקדמה בלבד (10%-20%), ואת שאר הסכום בעת המסירה, כשנתיים קדימה. בזמן הזה – ערך הנכס עשוי לעלות משמעותית, וכשמתקרבת מסירת הדירה – יש אפשרות להשכיר אותה מיד או למכור ברווח, תוך תשלום לפי המחיר המקורי מול הקבלן.

הסיכונים

• שכונה בתהליך שינוי – חלק מהרחובות עדיין משדרים אופי תעשייתי או מרוחק מעט מהמרכז, ויש פרויקטים שאפתניים שלא בהכרח יושלמו בזמן.
• פערי איכות בנכסים – קיימים הבדלים גדולים בין נכס לנכס – לופט מדהים לצד בניין מיושן ולא מתוחזק.
• שוק רווי בפרויקטים חדשים – יש הרבה יזמים בשטח, ולמשקיע שאינו מכיר את עולם הנדל"ן הצ'כי קשה לפעמים לזהות פרויקט איכותי באמת מתוך ההיצע.
• ביקוש תחרותי – המחירים באזורים המבוקשים (סמוך ל-DOX ולשוק המקורה) עולים בקצב מהיר ולעיתים קשה למצוא "מציאות" פה.

האם הולשוביצה מתאימה להשקעה?

בהחלט כן – אבל עם עיניים פקוחות. הולשוביצה היא אזור של פוטנציאל. היא משתנה לנגד עינינו – משכונת תעשייה לשעבר למרכז עירוני תרבותי עם נדל"ן בעל ערך עולה. היא מתאימה למשקיעים שמבינים את הקצב של פראג, ויודעים לזהות אזורים שעוד רגע הופכים לנכס חם. מי שיבחר נכון – יוכל ליהנות מעליית ערך, תשואות יציבות וקהל שוכרים איכותי. היא פחות מתאימה למשקיע הסולידי אבל מושלמת למי שמחפש להיות צעד אחד לפני כולם.

המלצות פרקטיות

• חפשו דירות סמוך ל-Holešovická Tržnice, למוזיאון DOX ולצירים מרכזיים ותחנות טראם.
• העדיפו דירות עם חניה או מעלית – פרמטרים שמעלים את ערך הנכס משמעותית.