שכונת ליבן, השוכנת בצפון־מזרח פראג לאורך נהר הוולטאבה, היא אחד האזורים המרתקים למעקב ולבחינה בעשור האחרון. מדובר בשכונה בעלת עבר היסטורי עמוק, שהייתה בעבר יישוב עצמאי, עברה תיעוש כבד, וכיום עוברת תהליך מואץ של התחדשות עירונית עם מגמה ברורה של עליית ערך.

השילוב בין מבנים היסטוריים, אזורי תעשייה לשעבר, תחבורה ציבורית נוחה ופרויקטים חדשים – הופך את ליבן לאזור עם פוטנציאל גבוה, במיוחד עבור משקיעים שמחפשים את "הגל הבא" של פראג. השכונה גובלת בקרלין המבוקשת ובווישהראד ההיסטורית, וממוקמת בסמוך למרכז התחבורתי החשוב "פלמובקה" (Palmovka), מה שמבטיח המשך נגישות גבוהה ופיתוח מואץ.

ההיסטוריה של השכונה

ליבן נזכרת לראשונה במקורות כבר במאה ה-13, אך את מעמדה הרשמי כעיר קיבלה רק בשנת 1898. בשנת 1901 צורפה רשמית לעיר פראג – והייתה לאחת משכונות המפתח של התעשייה הצ'כית בראשית המאה ה-20. בתקופה זו נבנו בה מפעלים, בתי מלאכה, מסילות רכבת ומבני מגורים לעובדים. לצד האופי התעשייתי, האזור גם נודע בזכות נוף הנהר והמרחבים הפתוחים.

ליבן ידועה גם מההיסטוריה הפוליטית של צ'כיה – כאן נחתם בשנת 1608 הסכם פוליטי חשוב בין רודולף השני למתנגדו, מתיאס – "הסכם ליבן" – שהיווה נקודת מפנה באימפריה הרומית הקדושה.

במהלך המאה ה-20 השכונה איבדה את מרכזיותה, ורק בעשור האחרון, כחלק ממהלך כולל של פיתוח מחדש בצפון פראג, החלה לצבור תאוצה מחדש. פרויקטים חדשים הוקמו לצד שימור מבנים היסטוריים, וחלקים מסוימים – כמו אזור Libeň Docks – הפכו למוקדי מגורים ומסחר מודרניים.

מאפייני השכונה כיום – שכונת ליבן (Libeň), פראג 8

ליבן של היום מציגה ניגוד מעניין בין ישן לחדש: מצד אחד, מבנים היסטוריים עם אופי מקומי מובהק, רחובות שקטים ושכונות מגורים ותיקות; מצד שני, אזורי פיתוח מואץ, פרויקטים מודרניים ומרכזים מסחריים, שממשיכים לשנות את פני האזור.

אחת מנקודות החוזק הבולטות של ליבן היא התחבורה הציבורית. תחנת המטרו פלמובקה (Palmovka) על קו B מחברת את השכונה למרכז העיר בתוך פחות מ-10 דקות, ואליה מצטרפים קווי טראם ואוטובוס רבים, המאפשרים תנועה נוחה ויעילה לכל חלקי פראג. האזור גם קרוב לנתיבי תחבורה ראשיים, דבר שמקל מאוד על תושבים בעלי רכב.

במהלך העשור האחרון, ליבן משכה אליה אוכלוסייה מגוונת:
✔️ סטודנטים ותושבים צעירים שנהנים ממחירים נוחים יחסית לשכונות מרכז פראג
✔️ אמנים ויזמים שמחפשים מרחבים יצירתיים
✔️ משפחות צעירות שמעדיפות איכות חיים שקטה, קרבה לפארקים ולנהר, ושירותים עירוניים טובים

תשתיות החינוך והקהילה בליבן מתפתחות בהתמדה – גני ילדים, בתי ספר, מרכזים רפואיים, ואפילו מוסדות תרבות קטנים תופסים כאן מקום של כבוד. אחד מסמלי ההתחדשות של השכונה הוא פרויקט Libeň Docks – מתחם מגורים מודרני ויוקרתי סמוך לנהר, שמשנה את פני האזור ומהווה מוקד עניין למשקיעים.

ליבן אולי עדיין לא נמצאת במרכז תשומת הלב של המשקיע הישראלי הממוצע, אך דווקא בכך טמון הפוטנציאל: מדובר באחת השכונות הצומחות של פראג – שעדיין מאפשרת כניסה במחירים נגישים יחסית, עם מרחב לעליית ערך עתידית.

 סוגי נכסים ואפשרויות השקעה בליבן

אילו סוגי נכסים קיימים בליבן? דוגמאות יש כאן.

שוק הנדל"ן בליבן מגוון ומציע מגוון רחב של נכסים למשקיעים, החל בדירות קלאסיות ועד לפרויקטים מודרניים בבנייה חדשה. העובדה שהשכונה עדיין נמצאת בשלבי התחדשות מייצרת הזדמנויות רבות, בעיקר למי שמוכן לבחון את השטח לעומק.

במרכז השכונה ובסמוך לרחוב Zenklova, ניתן למצוא דירות בבניינים ישנים מהמחצית הראשונה של המאה ה-20, חלקן כבר שופצו או מוצעות במחיר המאפשר שיפוץ עם השבחה. דירות אלו מתאימות במיוחד להשכרה לטווח ארוך – בעיקר לסטודנטים, זוגות צעירים ומשפחות מקומיות.

לצד זה, ישנם פרויקטים חדשים או כאלה בשלבי בנייה מתקדמים – בהם דירות בסטנדרט גבוה עם תכנון מודרני, חניה תת-קרקעית, מעליות, ולעיתים גם מרפסות או נוף לנהר. פרויקטים מסוג זה מציעים פתרון מוכן "מהקופסה" למשקיעים שמעדיפים נכס ללא צורך בתחזוקה שוטפת גבוהה.

במסגרת ההתחדשות העירונית של האזור, חלק מהשטחים שפעלו בעבר כאזורי תעשייה עוברים הסבה לייעוד מגורים או מסחר. לכן, קיימת גם אפשרות לרכוש משרדים קטנים או שטחים מסחריים בקומות קרקע, שיכולים לשמש קליניקות, חנויות שכונתיות או בתי קפה – תחום השקעה שמציע תשואה מעניינת, במיוחד באזורים הקרובים לתחנת המטרו ולרחובות הראשיים.

באזורים הסמוכים לנהר הוולטאבה ולפלמובקה, הביקוש למגורים הולך וגובר – הן מצד שוכרים והן מצד רוכשים, כך שהשקעה בדירות להשכרה לטווח ארוך נחשבת לאופציה משתלמת ויציבה.

למי זה מתאים ולמי פחות מתאים?

שכונת ליבן מתאימה במיוחד למשקיעים שמחפשים הזדמנות באזורים מתפתחים – כאלה שלא נמצאים עדיין בשיא המחירים אך מראים מגמת עלייה ברורה. האופי המתחדש של השכונה, לצד הקרבה למרכז פראג והתחבורה הציבורית הנוחה, מושכים אליה אוכלוסייה צעירה, סטודנטים, יזמים ומשפחות בתחילת דרכן.

משקיעים סבלניים שמבינים שעליית הערך כאן תתרחש באופן הדרגתי ימצאו בליבן קרקע פוריה לרכישת נכסים שיניבו תשואה לטווח בינוני–ארוך. גם מי שמחפש דירה באירופה במחיר נמוך יותר מהממוצע במרכז פראג יגלה שליבן מאפשרת כניסה לעיר במחיר שפוי – אך מבלי להתפשר על איכות חיים או נגישות.

לעומת זאת, ליבן פחות מתאימה למי שמחפש להשקיע בנכס להשכרה יומית לתיירים. מדובר בשכונה מקומית יותר, שאינה חלק מהמסלול התיירותי הרגיל של פראג, ולכן פוטנציאל ההכנסה מהשכרות קצרות נמוך משמעותית מבשכונות כמו העיר העתיקה או סמיחוב.

 רגולציה, מיסוי וחוקיות – מה חשוב לדעת על השקעה בליבן

רכישת נדל״ן בליבן פתוחה גם למשקיעים זרים, כולל ישראלים, ואין כל צורך באזרחות צ’כית או דרכון אירופי. הזכויות המשפטיות זהות לאלו של מקומיים, אך חשוב לבצע את הרכישה בליווי עורך דין מקומי שמבצע בדיקת טאבו, מוודא שהנכס נקי מחובות, ומנהל את ההליך מול הנוטריון ורשויות המס.

מבחינת מיסוי, צ'כיה נחשבת למדינה ידידותית למשקיעים. אין מס רכישה על נכסים מיד שנייה (נכון לשנת 2025), והמס השנתי על נכס הוא שולי – כמה עשרות אירו בשנה. על הכנסה מהשכרה חל מס של 15% על הרווח נטו, כלומר לאחר קיזוז הוצאות כמו תחזוקה, ביטוח, ניהול נכס וריבית על הלוואה במידה וישנה.

חשוב לדעת שכיום הכנסות משכר דירה נמוכות מ־3000 ש"ח לחודש (בקירוב) פטורות ממס בצ’כיה, אך ייתכן שקיימת חובת דיווח או מיסוי נוסף בישראל – בהתאם לחוקי המס המקומיים, ולכן מומלץ להתייעץ עם יועץ מס ישראלי.

מימון – מה אפשרי ומה לא?

נכון לשנת 2025, משקיעים ישראלים אינם זכאים למימון בנקאי מקומי בצ'כיה – אלא אם כן הם בעלי תושבות קבע במדינה או אזרחות צ'כית. דרכון אירופי רגיל (למשל פורטוגלי או פולני) אינו מספיק לצורך קבלת משכנתא מבנק מקומי. הבנקים דורשים זיקה חזקה למדינה, כמו הכנסה קבועה בצ’כיה או פעילות עסקית מבוססת.

רוב המשקיעים הישראלים שרוכשים נכסים בליבן עושים זאת באמצעות הון עצמי או באמצעות הלוואות מהארץ – לרוב כנגד נכס קיים בישראל. אפשרות נוספת, שנעשית פופולרית יותר, היא לרכוש דירה בפרויקט חדש מקבלן, שם נהוג לשלם רק 15% במעמד ההסכם, ואת היתרה כעבור כשנתיים עם סיום הבנייה.

היתרון הגדול בגישה זו הוא שהמחיר שנקבע בהסכם נשאר קבוע – גם אם שוק הנדל"ן ממשיך לעלות, כפי שקרה בפראג לאורך העשור האחרון. כך ניתן ליהנות מהשבחה עוד לפני שנכנסו דיירים לנכס או לפני שהתקבלה הדירה בפועל. בתום הבנייה, ניתן לבחור אם להשכיר את הנכס או למכור אותו לפי ערכו העדכני – תוך השלמת יתרת התשלום לפי המחיר המקורי.

עם זאת, חשוב לזכור שהחוקים והמגמות בשוק יכולים להשתנות – ולכן מומלץ לבדוק את התנאים מול אנשי מקצוע מעודכנים בסמוך למועד הרכישה.

סיכום והמלצות פרקטיות

ליבן היא שכונה בצמיחה עם פוטנציאל ברור, אך כזו שדורשת מהמשקיע סבלנות, הבנה בשוק המקומי וראייה לטווח בינוני או ארוך. היא אידאלית למשקיעים שמחפשים נכס באזורים לפני "פריצה" מלאה – כלומר, כאלה שבהם המחיר עדיין לא שיקף את מלוא הפיתוח הצפוי.

היא מתאימה במיוחד להשכרה לטווח ארוך, למשקיעים המחפשים מחיר כניסה נגיש, או כאלה שמעדיפים לרכוש דירה חדשה בבנייה הדרגתית תוך נעילת מחיר מוקדם. לעומת זאת, היא פחות תתאים למי שמחפש תשואה מיידית או השקעה שמבוססת על השכרות קצרות.

המלצות פרקטיות

• חפשו דירות קרוב למטרו ולפרויקטים חדשים.
• בדקו אפשרויות בפרויקטים שבבנייה – נצלו את היתרון של תשלום מדורג.
• אם אתם שוקלים שיפוץ – בדקו היטב את מצב הבניין.