אם אתם מחפשים להשקיע בנדל"ן בפראג, שכונת Nové Město (העיר החדשה) היא שילוב ייחודי של היסטוריה עשירה, מיקום מעולה במרכז העיר ותשואות אטרקטיביות. השכונה, שנוסדה במאה ה-14, מהווה היום את אחד האזורים הדינמיים והמבוקשים ביותר בעיר, עם נגישות תחבורתית מצוינת, מוסדות תרבות וחינוך, ומגוון רחב של נכסים להשקעה.
רקע כללי על השכונה
העיר החדשה Nové Město ממוקמת בלב פראג, ומהווה חלק מהרובע הראשון של העיר. השכונה גובלת בעיר העתיקה (Staré Město) ומציעה שילוב של מבנים היסטוריים, שדרות רחבות, כיכרות מרכזיות כמו כיכר ואצלב, ומוסדות תרבותיים חשובים כגון התיאטרון הלאומי והמוזיאון הלאומי.
סוגי נכסים ואפשרויות השקעה בנובי מייסטו
בשכונה יש מגוון רחב של נכסים – מדירות קטנות להשכרה ועד בנייני מגורים שלמים, מבני משרדים ונכסים מסחריים. מגוון זה יוצר פוטנציאל השקעה שמתאים גם למשקיע הסולידי וגם למי שמחפש פרויקט עם ערך מוסף.
אילו סוגי נכסים קיימים בשכונה? דוגמאות יש כאן.
- דירות להשכרה לטווח קצר – הנכסים הנפוצים ביותר בשכונה. מדובר בדירות 1–3 חדרים בבנייני מגורים היסטוריים (שחלקם עברו שיפוץ), או בדירות בפרויקטים חדשים ליד צירים ראשיים ותחנות מטרו.
- נכסים מסחריים – משרדים וחנויות בקומות קרקע ברחובות מסחריים ראשיים כמו Národní ו-Vodičkova. אלו נכסים בעלי ביקוש קבוע מצד עסקים מקומיים ובינלאומיים.
- פרויקטים חדשים ושימוריים – לצד מבנים מהמאה ה-19 ותחילת המאה ה-20, קיימים פרויקטים חדשים המציעים רמות גימור מודרניות – חלקם עם חניה ומרפסות, תכונות נדירות באזור מרכזי.
למי זה מתאים?
- משקיעים שמחפשים נכסים עם ביקוש גבוה להשכרה לטווח ארוך – בזכות הקרבה למרכזים מסחריים ותחבורה מצוינת.
- משקיעים המחפשים תמהיל של תשואה שוטפת + פוטנציאל השבחה – בזכות פרויקטים של שיפוץ ובנייה חדשה.
רגולציה, מיסוי וחוקיות – מה חשוב לדעת על השקעה כאן?
כמו בכל פראג, גם ב-Nové Město חלים כללים ברורים בנוגע לרכישת נדל"ן, במיוחד עבור משקיעים מחו"ל. חשוב להכיר את המסגרות החוקיות והמיסוי, כדי להימנע מהפתעות.
האם ישראלים יכולים לרכוש נכסים בשכונה?
כן. ישראלים (כמו כל אזרח זר) יכולים לרכוש נדל"ן בצ'כיה על שמם הפרטי, כולל דירות מגורים ונכסים מסחריים. אין מגבלות חוקיות כל עוד הרכישה מתבצעת כחוק, בעזרת עורך דין מקומי ורישום בטאבו.
מיסוי ברכישת נכס:
- מס רכישה: כיום (2025) בוטל ועומד על 0%.
- מס רכוש שנתי: סמלי, בהתאם לשטח הנכס – בדרך כלל פחות מ-100 אירו לשנה.
- מס על הכנסות מהשכרה: 15% מס אחיד החל מרף הכנסות מסויים, עם אפשרות לקיזוז הוצאות שוטפות (תחזוקה, ניהול, ריבית וכו').
- מס שבח במכירה:
- פטור לאחר 10 שנים של החזקה פרטית.
- במכירה לפני כן – 15%.
מה בנוגע להשכרה לתיירים?
ב-Nové Město, כמו באזורים אחרים בפראג 1, יש צורך לבדוק כל מקרה לגופו:
- חובה לקבל רישיון נפרד להפעלת נכס כהשכרה יומית (כגון Airbnb).
- נדרשת עמידה בדרישות בטיחות, דיווחים לרשויות ולעיתים גם אישור שותפים בבניין.
שורה תחתונה:
ההשקעה בפראג אינה מורכבת מדי – אך דורשת ליווי משפטי מקצועי, תכנון מס מראש, ובחינת המיקום הספציפי שבו תרצו להשכיר את הנכס.
מימון – מה אפשרי ומה לא?
אחת השאלות הראשונות שכל משקיע שואל את עצמו: האם אפשר לקבל משכנתא או מימון לרכישת נכס ב-Nové Město? והתשובה, לצערם של משקיעים זרים רבים, אינה מעודדת.
האם ישראלים יכולים לקבל מימון בנקאי בצ’כיה?
לא. ישראלים (וגם רוב הזרים שאינם אזרחים או תושבי קבע בצ’כיה) אינם זכאים לקבל משכנתא מבנק צ’כי.
חשוב לדעת:
- אזרחות צ’כית או תושבות קבע בצ’כיה – חובה לצורך זכאות למשכנתא.
- דרכון אירופאי (למשל פולני או רומני) או תושבות במדינה אחרת באיחוד האירופי – לא מזכים בזכות לקבל מימון מצ'כיה.
אז מה כן אפשר?
- הון עצמי מלא – האפשרות הנפוצה ביותר: השקעה במזומן.
- מימון מהארץ – הלוואה כנגד נכס קיים בישראל או הלוואות פרטיות.
- מימון דרך שותף מקומי – לעיתים ניתן להשיג מימון אם שותף צ’כי משתתף ברכישה.
סיכונים פוטנציאליים בהשקעה ב-Nové Město
שכונת Nové Město נחשבת להשקעה איכותית בזכות מיקומה המרכזי, התשתיות העירוניות והביקוש הגבוה. עם זאת, ישנם מספר סיכונים שכדאי להכיר לפני שמבצעים רכישה:
1. רגולציה משתנה בנוגע להשכרה תיירותית
- כמו בשכונות אחרות בפראג 1, גם ב-Nové Město קיימת רגולציה בנושא השכרה יומית (Airbnb ודומיה).
- השקעה שמבוססת על תיירות בלבד – עלולה להיפגע אם ייכנסו תקנות חדשות או ייאכפו חוקים קיימים בצורה נוקשה יותר.
2. שימור מבנים ומגבלות שיפוץ
- חלק מהמבנים בשכונה מוגדרים כמבנים לשימור – דבר שעלול להגביל שיפוצים פנימיים וחיצוניים, במיוחד בנכסים היסטוריים.
- שינויים כגון התקנת מעליות, חלוקה לדירות קטנות יותר או שיפוץ כולל – דורשים אישורים מיוחדים ולעיתים אינם אפשריים.
3. שוק רווי חלקית בנכסים להשכרה
- Nové Město נהנית מביקוש גבוה, אך במקביל קיימת בה גם תחרות לא מבוטלת מצד בעלי דירות אחרים, במיוחד בקרב משקיעים ותיקים.
- כדי להשיג תשואה ראויה, ייתכן ותידרש השקעה בניהול מקצועי, שיפוץ ברמה גבוהה או בידול שיווקי מובהק של הנכס.
4. מגבלות חניה
השכונה צפופה מאוד מבחינה תחבורתית, ואין כמעט אפשרות לרכוש חניה עם דירה.
סיכום: האם כדאי להשקיע בנדל"ן ב-Nové Město?
שכונת Nové Město מציעה למשקיעים שילוב נדיר של מרכזיות, נגישות תחבורתית, חיי תרבות עשירים ואפשרויות השקעה מגוונות. בזכות המיקום האסטרטגי והפיתוח העירוני המתמשך, היא מושכת המוני תיירים אליה – מה שמייצר ביקוש מתמשך לדירות תיירות ומסחר.
למי זה מתאים?
- ✅ משקיעים שמחפשים נכס עם ביקוש שוטף להשכרה קצרת טווח
- ✅ מי שמעוניין בנכס מרכזי באחת הערים האירופיות המובילות
- ✅ רוכשים שמעדיפים סביבה עירונית תוססת על פני שכונות שקטות
- ✅ מי שמוכן להשקיע הון עצמי מלא, ללא צורך במשכנתא מקומית
למי זה פחות מתאים?
- ❌ משקיעים שמעוניינים בפרויקטים תיירותיים בלבד – בשל הרגולציה הקיימת
- ❌ מי שמחפש תשואה גבוהה מיידית בלי צורך בניהול שוטף
המלצות פרקטיות:
- התמקדו בדירות איכותיות בקרבת תחבורה ציבורית או אתרי תיירו מרכזיים – כמו מגדל השעון האסטרונומי וכיכר העיר העתיקה.
- וודאו שהנכס אינו מוגבל בשימור אם בכוונתכם לבצע שיפוץ, חלוקה או שימוש אחר.
- היעזרו בעורך דין מקומי ורואה חשבון שמכירים את השוק – לשם בדיקת כדאיות, רישום בטאבו ותכנון מס.
- בדקו היטב את תקנות ההשכרה התיירותית – לא כל בניין מתאים ל-Airbnb.
- שקלו חברת ניהול מקומית שתטפל בנכס אם אינכם מתכוונים לנהל אותו בעצמכם – זה קריטי לשוכרים ארוכי טווח וגם לתיירות עסקית.
בשורה התחתונה: Nové Město היא שכונה עירונית תוססת שמציעה הרבה יותר מהשקעה – היא נותנת גישה ללב הפועם של פראג, עם כל היתרונות והאתגרים שנלווים לכך. למשקיע הישראלי שמבין את מגבלות המימון ומוכן לפעול נכון בשוק המקומי – זו יכולה להיות השקעה איכותית, עם אופק ברור וצפי ביקוש יציב.