שכונת פנקרץ, הממוקמת ברובע 4 של פראג, נחשבת לאחד האזורים המתפתחים והאטרקטיביים להשקעה בעיר. השכונה משלבת בין מרכזי עסקים מודרניים, מגורים איכותיים ונגישות תחבורתית גבוהה, מה שהופך אותה ליעד מבוקש הן למגורים והן להשקעה בנדל"ן. עם התפתחות מתמדת ותשתיות מתקדמות, בפנקרץ יש פוטנציאל תשואה גבוה למשקיעים.​

רקע כללי על השכונה

שכונת פנקרץ ממוקמת בדרום פראג ונחשבת לאחד מאזורי המגורים והעסקים המרכזיים והמתפתחים בעיר. האזור עבר בעשורים האחרונים תנופת פיתוח עצומה, הכוללת הקמה של גורדי שחקים, מרכזים מסחריים, מלונות, ומגדלי משרדים מודרניים, שהפכו אותו למוקד משיכה לאנשי עסקים, חברות בינלאומיות ודיירים צעירים שמחפשים איכות חיים גבוהה בסביבה אורבנית מתקדמת.

פנקרץ נהנית מנגישות תחבורתית מצוינת – הקו האדום של המטרו (תחנת Pankrác) מקשר אותה ישירות למרכז העיר תוך דקות ספורות. בנוסף, באזור פועלים מרכזי קניות מהגדולים בעיר כמו Arkády Pankrác, בתי ספר, פארקים ירוקים, מתקני ספורט ושירותים עירוניים מתקדמים. למרות האופי האורבני המובהק, פנקרץ מצליחה לשמור גם על ריאות ירוקות נעימות, מה שהופך אותה לאזור מגורים מבוקש למשפחות צעירות ואנשי מקצוע.

מבחינה נדל"נית, פנקרץ מציעה שילוב מעניין של דירות ישנות בסטנדרט גבוה לצד פרויקטים חדשים ומפוארים, כאשר הביקוש לדירות באזור רק הולך וגובר בשנים האחרונות – הן להשכרה והן לרכישה.

סוגי נכסים ואפשרויות השקעה בפנקרץ

אילו סוגי נכסים קיימים בפנקרץ? דוגמאות יש כאן

שכונת פנקרץ מציעה מגוון רחב של נכסים להשקעה, אשר מתאימים לפרופילים שונים של משקיעים – ממשקיע סולידי המחפש נכס להשכרה ארוכת טווח, ועד משקיע המעוניין ברווחי הון מפרויקט יזמי.

בפנקרץ ניתן למצוא:

• דירות במגדלי מגורים מודרניים – דירות חדשות במגדלים עם שירותים נלווים כגון חניון תת-קרקעי, חדרי כושר, קונסיירז' ולעיתים גם שטחי מסחר בקומת הקרקע.
• מגדל V TOWER: המגדל הגבוה ביותר בצ'כיה, המתנשא לגובה של 104 מטרים, מציע דירות יוקרה עם נוף פנורמי, שירותי קונסיירז' 24/7, מרכז כושר, ספא, בריכה, קולנוע פרטי ועוד. מתאים למשקיעים המחפשים נכס יוקרתי עם שירותים ברמה של מלון חמישה כוכבים. ​
• דירות בפרויקטים חדשים בבנייה – רכישה "על הנייר" ישירות מקבלנים, עם אפשרות להשקיע סכום ראשוני בלבד ולהשלים את התשלום בסיום הבנייה.
• דירות קיימות בסטנדרט גבוה – דירות משופצות או בנויות היטב בבניינים קיימים, מתאימות להשכרה מידית לטווח ארוך.
• נכסים מסחריים – משרדים קטנים ובינוניים להשכרה. גם אפיק השקעה זה הוא אידיאלי בשל המיקום העסקי המרכזי של פנקרץ.

בשל הביקוש הגבוה מצד אנשי עסקים, עובדים בחברות בינלאומיות ומשפחות צעירות, נכסים להשכרה באזור הזה נהנים מתפוסה גבוהה יחסית.

למי זה מתאים?

• ✅ משקיעים שמחפשים תשואה יציבה.
• ✅ מי שמעוניין להשקיע בפרויקטים חדשים וליהנות מעליית ערך תוך שמירה על מחיר רכישה קבוע.
• ✅ רוכשים שמעדיפים נכסים חדשים, מודרניים ונוחים לניהול.
• ✅ אנשי עסקים המעוניינים לשלב השקעה יחד עם אפשרות שימוש אישי.

למי זה פחות מתאים?

• ❌ משקיעים שמחפשים אווירה היסטורית או שכונת מגורים בוהמיינית – פנקרץ היא אזור מודרני ואורבני מאוד.
• ❌ מי שמעוניין בתשואות גבוהות מהשכרה יומית לתיירים – האזור מתאים יותר להשכרה לטווח ארוך מאשר לפעילות תיירותית.
• ❌ משקיעים שמעדיפים כניסה מהירה מאוד לנכס – בפרויקטים בבנייה תיתכן תקופת המתנה של עד שנתיים לסיום הבנייה.
• ❌ מי שתלוי במימון בנקאי מקומי – כמו בכל פראג, גם כאן אין אפשרות לישראלים לקבל משכנתא.

רגולציה, מיסוי וחוקיות – מה חשוב לדעת על השקעה כאן

האם ישראלים יכולים לרכוש נכסים בשכונה?

ישראלים, כמו כל אזרח זר, יכולים לרכוש נכסים בשכונת פנקרץ ללא כל מגבלות. אין צורך באזרחות אירופאית או בתושבות קבע במדינה אחרת – כל אדם פרטי יכול לרכוש דירה, משרד או נכס מסחרי, כל עוד העסקה מתבצעת כחוק וכוללת רישום מסודר בטאבו (Katastrální úřad). כמובן שמומלץ לבצע את הרכישה בליווי עורך דין מקומי, שיבצע את כל הבדיקות הנדרשות בנוגע לבעלות, שעבודים קיימים והיתרי בנייה.

מיסוי ברכישת נכס

נכון לשנת 2025, ברוב המקרים אין מס רכישה על דירות יד שנייה בצ'כיה – דבר שמפחית משמעותית את עלויות העסקה בהשוואה למדינות אחרות באירופה. יש לשלם מס רכוש שנתי סמלי, המוערך בדרך כלל בעשרות אירו בלבד, בהתאם לשטח וסוג הנכס.

בנוגע להכנסות מהשכרה – המס הוא קבוע בשיעור 15% מההכנסה החייבת, לאחר קיזוז הוצאות מוכרות כמו תחזוקה, דמי ניהול וריביות. יש רף מינימום מסויים מעליו ישולם מס. בעת מכירת הנכס, יש לקחת בחשבון כי פטור ממס שבח יינתן רק אם החזקתם בנכס במשך 10 שנים לפחות. מכירה מוקדמת יותר תחייב תשלום מס רווח הון בהתאם לרווח שנוצר.

מה בנוגע להשכרה לתיירים?

האיזור פחות מתאים להשכרה לתיירים כי הוא פשוט אינו תיירותי.

מימון – מה אפשרי ומה לא?

האם ישראלים יכולים לקבל מימון בנקאי בצ’כיה?

נכון לשנת 2025, משקיעים ישראלים אינם יכולים לקבל מימון בנקאי מצ'כיה לצורך רכישת נדל"ן, אלא אם הם בעלי אזרחות צ'כית או תושבות קבע בצ'כיה. דרכון אירופאי של מדינה אחרת או תושבות במדינה אחרת באיחוד האירופי אינם מזכים בזכות לקבל משכנתא בצ'כיה. הבנקים המקומיים מחמירים מאוד בדרישותיהם ודורשים קשר ישיר לצ'כיה – גם מבחינת מעמד אישי וגם מבחינת מקורות הכנסה – כתנאי בסיס לדיון על מימון.

כל ניסיון להשיג משכנתא באמצעות ערבויות חיצוניות, הצגת נכסים בישראל או פנייה לגופים בינלאומיים אינו רלוונטי ברוב המקרים. הבנקים המקומיים מתמקדים בעיקר בלקוחות מקומיים או בזרים שמתגוררים דרך קבע בצ'כיה ומנהלים בה פעילות כלכלית סדירה. לכן, משקיע ישראלי שרוצה לרכוש נכס בפנקרץ צריך להיערך מראש למימון עצמי מלא.

אז מה כן אפשר?

האפשרות המרכזית היא רכישה באמצעות הון עצמי – בין אם באמצעות הון קיים, או באמצעות הלוואה פרטית מהארץ, למשל כנגד נכס אחר בבעלות המשקיע. אפשרות נוספת היא שיתוף פעולה עם אזרח צ'כי או חברה מקומית, אך מהלך כזה דורש ניהול משפטי מדוקדק בשל מורכבותו וסיכוניו.

מעבר לכך, קיימת אפשרות מעניינת להשקיע בנכסים בפרויקטים חדשים מקבלן. במודל זה, נהוג לשלם מקדמה של 10%–20% בעת חתימה על החוזה, ואת יתרת הסכום לשלם רק לאחר סיום הבנייה בעוד כשנתיים. היתרון המשמעותי בשיטה זו הוא שמחיר הדירה ננעל מול הקבלן כבר במעמד החתימה, גם אם מחירי השוק יעלו במהלך תקופת ההמתנה – תופעה שרווחה מאוד בפראג בעשור האחרון. כך, המשקיע יכול ליהנות מעליית ערך משמעותית: כאשר סיום הבנייה מתקרב, ניתן לבחור אם למכור את הנכס (בכפוף לאישור הקבלן) במחיר שוק גבוה יותר ולהרוויח מהפער, או להשכיר אותו לשוכרים איכותיים ולממש את פוטנציאל התשואה – תוך השלמת יתרת התשלום לפי המחיר המקורי הנמוך יותר.

סיכונים פוטנציאליים בהשקעה בפנקרץ

1. תלות בפיתוח עסקי עתידי

אחד היתרונות הגדולים של פנקרץ – הפיכתה למרכז עסקים ומגורים מודרני – עלול להפוך גם לסיכון. הצלחת השקעה בנדל"ן באזור תלויה במידה רבה בהמשך הפיתוח המסחרי והעסקי. אם תהליכי הפיתוח יואטו, יוקפאו או לא יעמדו בציפיות, הביקוש לשכירות עלול להיפגע בטווח הארוך, במיוחד בנכסים שמיועדים לקהל של אנשי עסקים וזרים.

2. תחרות גבוהה בנכסים חדשים

פנקרץ חווה בשנים האחרונות תנופת בנייה אדירה: פרויקטים חדשים ומגדלי מגורים רבים נכנסים לשוק במקביל. המשמעות היא תחרות ישירה על שוכרים. משקיע שלא יקפיד לבחור נכס איכותי במיקום נכון, עם סטנדרט גימור גבוה ומחיר אטרקטיבי, עלול למצוא את עצמו מתמודד עם קשיי אכלוס או ירידה בשכר הדירה שציפה לו.

3. עלויות תחזוקה גבוהות

במגדלים החדשים באזור נהוג לגבות דמי ניהול חודשיים גבוהים יחסית, הכוללים תחזוקת מעליות, שמירה, חניונים ושירותי קונסיירז'. עבור המשכיר, מדובר בהוצאה שוטפת שחייבת להילקח בחשבון מראש בעת חישוב התשואה נטו. נכס שמושכר במחיר בינוני אך כולל הוצאות נלוות גבוהות עלול להניב בסופו של דבר תשואה נמוכה מהמתוכנן.

4. רגישות למחזורי כלכלה

פנקרץ כאזור עסקי תלוי רבות בחברות זרות, מרכזים עסקיים והכנסות משוכרים בעלי פרופיל גבוה. במצב של האטה כלכלית עולמית, קיים סיכון שהביקוש לנכסים באזור יפחת, במיוחד בקרב דיירים עסקיים שמחפשים קיצוץ בעלויות או מקטינים את פעילותם בעיר.

המלצות פרקטיות למשקיעים

• בחרו נכס בפרויקט איכותי ובעל מוניטין: בפנקרץ ישנם לא מעט פרויקטים חדשים, אך רמת הגימור, השירותים המוצעים והמיקום המדויק משתנים מפרויקט לפרויקט. דגש על בחירה נכונה יכול לעשות את ההבדל בין תשואה רגילה לתשואה מצוינת.
• נצלו את אפשרות הרכישה בפרויקטים בבנייה: השקעה בדירה בפרויקט חדש בפנקרץ מאפשרת לרכוש נכס באמצעות תשלום מקדמה של 10%-20% בלבד בעת החתימה, ואת היתרה לשלם עם סיום הבנייה לאחר כשנתיים. היתרון כאן הוא נעילת המחיר מול הקבלן — גם אם מחירי השוק יעלו בינתיים, מה שמייצר פוטנציאל משמעותי לרווח בעת מסירת הנכס.
• היערכות פיננסית מראש: זכרו כי מימון בנקאי אינו נגיש לישראלים. יש להיערך להעמדת ההון העצמי הדרוש מראש, או לשקול פתרונות מימון חיצוניים מהארץ.
• הכירו את דמי התחזוקה וההוצאות הנלוות: דירות בפרויקטים יוקרתיים, במיוחד במגדלים חדשים, נושאות עמן עלויות תחזוקה גבוהות יחסית. יש לכלול הוצאה זו בחישוב התשואה האמיתית של ההשקעה.
• עקבו אחרי ההתפתחות העסקית בסביבה: פנקרץ ממשיכה לצמוח כמרכז עסקים מוביל בפראג. התרחבות חברות בינלאומיות ופתיחת מרכזים מסחריים נוספים ימשיכו להצמיח את האזור מעלה.