שכונת וינוהרדי (Vinohrady) נחשבת לאחת מהשכונות היוקרתיות והמבוקשות ביותר בפראג. עם רחובותיה המרוצפים, הארכיטקטורה המרשימה והקרבה למרכז העיר, היא מציעה שילוב ייחודי של חיים אורבניים איכותיים והשקעות נדל"ן משתלמות. עבור המשקיע הישראלי, וינוהרדי מציגה הזדמנות להשקעה בנכס בעל ערך מוסף, בסביבה יציבה ומבוקשת.

רקע כללי על השכונה

וינוהרדי ממוקמת ברובה ברובע השני של פראג, ונחשבת לשכונה יוקרתית המאוכלסת בעיקר על ידי המעמד הבינוני-גבוה. השכונה קרובה מאוד למרכז העיר, יש בה רחובות שוקקים עם בתי קפה מודרניים, מסעדות, פארקים רחבי ידיים ואטרקציות תרבותיות רבות כגון האופרה הממלכתית של פראג וכנסיית סנט לודמילה. הארכיטקטורה בשכונה מגוונת, עם מבנים בסגנון ניאו-רנסנס, ארט נובו וניאו-גותי, רבים מהם משוחזרים ומשומרים בקפידה. התושבים שגרים כאן ברובם מהמעמד הבינוני גבוה של צ'כיה. השכונה מטופחת מאוד.

סוגי נכסים ואפשרויות השקעה בוינוהרדי

אילו סוגי נכסים קיימים בוינוהרדי? דוגמאות יש כאן.

שוק הנדל"ן בוינוהרדי מגוון ומציע אפשרויות רבות למשקיעים, עם ביקוש גבוה מצד תושבים מקומיים, אנשי מקצוע זרים, ודיירים לטווח ארוך.

• דירות מגורים קלאסיות – דירות 2–4 חדרים במבנים היסטוריים ששוחזרו בקפידה, לרוב עם תקרות גבוהות, מרפסות רחבות ונוף לפארקים. נכסים אלו מתאימים להשכרה יציבה לשוכרים איכותיים.
• דירות בפרויקטים חדשים – לצד מבנים לשימור ניתן למצוא פרויקטים חדשים עם סטנדרט בנייה מודרני, חניה תת-קרקעית ומחסנים.
• פנטהאוזים ודירות יוקרה – בקומות העליונות של מבנים מחודשים, פונים בדרך כלל לאוכלוסייה אמידה מקומית או זרה.
• נכסים מסחריים בקומות קרקע – בעיקר על רחובות ראשיים כמו Francouzská, מתאימים להשכרה לחנויות בוטיק, משרדי עו"ד, קליניקות ועוד.

למי זה מתאים?

• ✅ משקיעים שמחפשים שכונה עם ביקוש קבוע ויציב להשכרה לטווח ארוך
• ✅ מי שמעוניין בהשקעה עם הכנסה שוטפת מדיירים איכותיים
• ✅ מי שמעדיף נכס במיקום יוקרתי אך שקט יותר ממרכז פראג הסואן
• ✅ רוכשים פרטיים שמחפשים דירה לשילוב של מגורים אישיים והשכרה חלקית

רגולציה, מיסוי וחוקיות – מה חשוב לדעת על השקעה כאן?

האם ישראלים יכולים לרכוש נכסים בשכונה?

כן. כמו בכל פראג, גם בוינוהרדי ישראלים יכולים לרכוש נדל"ן על שמם הפרטי – בין אם מדובר בדירת מגורים, דירת יוקרה או נכס מסחרי. אין כל מגבלות חוקיות לרכישת נכסים בצ’כיה על ידי אזרחים זרים, כל עוד מתבצעת העסקה בליווי עורך דין מקומי, עם רישום מסודר בטאבו (המרשם הצ'כי לנכסים).

מיסוי ברכישת נכס:

• מס רכישה: בוטל ברוב סוגי העסקאות. נכון ל-2025 אין מס רכישה על דירות בפראג.
• מס שנתי על הנכס: מדובר במס סמלי, בדרך כלל בין 20–100 אירו לשנה, תלוי בגודל ובסוג הנכס.
• מס על השכרת הנכס: מס אחיד של 15% על ההכנסה החייבת מרף הכנסה מסויים. ניתן לקזז הוצאות כמו דמי ניהול, שיפוץ, ריבית ועוד.
• מס שבח (רווח הון) בעת מכירה:
  • פטור מלא לאחר 10 שנות החזקה.

  • במקרה של מכירה לפני כן – המס מחושב רק על הרווחים.

מה בנוגע להשכרה לתיירים?

וינוהרדי אינה חלק מהעיר העתיקה, ולכן אינה נתונה לרגולציה מחמירה כמו ביוזפוב או נובה מייסטו. עם זאת, חלק מהבניינים מנוהלים על ידי ועד בית שמגביל השכרה יומית. אם ברצונכם להשכיר לתיירים (Airbnb לדוגמה) – ודאו שהדירה רשומה למגורים, שהבעלים הנוספים לא מתנגדים, ושניתן לקבל רישיון מתאים מהרשות העירונית.

שורה תחתונה:

השקעה בוינוהרדי נחשבת בטוחה, חוקית ונגישה למשקיעים זרים. חשוב לעבוד עם יועץ מקצועי, עורך דין מקומי אמין ולוודא שאין הגבלות ייחודיות לבניין שבו בחרתם לרכוש.

מימון – מה אפשרי ומה לא?

האם ישראלים יכולים לקבל מימון בנקאי בצ’כיה?

לצערם של משקיעים רבים, נכון ל-2025, ישראלים אינם זכאים למשכנתא בצ’כיה, אלא אם הם מחזיקים באזרחות צ’כית או תושבות קבע במדינה. דרכון אירופאי או תושבות במדינה אחרת באיחוד האירופי אינם מספיקים – הבנקים המקומיים דורשים זיקה ישירה לצ'כיה.

חשוב לדעת:

• בנקים בצ’כיה מעניקים אשראי אך ורק לאזרחים, תושבי קבע, או חברות מקומיות.
• אין דרך לעקוף זאת על ידי מתן ערבויות או הצגת הון עצמי גבוה – הדרישה היא עקרונית.

אז מה כן אפשר?

• מימון עצמי מלא – האפשרות הנפוצה ביותר למשקיע ישראלי.
• הלוואה חוץ-בנקאית מהארץ – כגון משכון נכס קיים בישראל, או מימון פרטי.
• שיתוף פעולה עם שותף מקומי בעל אזרחות צ'כית.

שורה תחתונה: השקעה בוינוהרדי דורשת היערכות פיננסית מראש. אל תבנו על מימון מקומי – תכננו את ההשקעה כך שתוכל להתבצע ללא תלות במשכנתא מצ'כיה.

סיכונים פוטנציאליים בהשקעה בוינוהרדי

1. רגולציה משתנה בנוגע להשכרה תיירותית

למרות שוינוהרדי אינה נמצאת תחת פיקוח הדוק כמו פראג 1, עדיין מדובר בשכונה מרכזית ומבוקשת, ולכן עשויות להיות החמרות עתידיות מצד הרשויות בנוגע להשכרות קצרות טווח. בבניינים מסוימים פועלים ועדי דיירים שמגבילים במפורש שימוש בדירות לתיירות יומית – דבר שעלול לפגוע בתשואה העתידית אם הנכס לא מתאים להשכרה רגילה.

2. שימור מבנים ומגבלות שיפוץ

חלק גדול מהנכסים בוינוהרדי שוכנים בבניינים היסטוריים לשימור. במקרים כאלה, כל שינוי במבנה, דורש אישורים מיוחדים מהרשות העירונית, ולעיתים אף לא מאושר כלל. שיפוץ דירה בבניין כזה עלול להתארך או לייקר משמעותית את ההשקעה.

3. שוק רווי חלקית בנכסים להשכרה

וינוהרדי נהנית מביקוש גבוה, אך גם מהיצע רחב יחסית – במיוחד של דירות 2–3 חדרים. למשקיעים חדשים זה אומר שצריך להתבלט באיכות, בתמחור או בניהול הנכס כדי לשמור על תפוסה גבוהה ותשואה סבירה. נכסים לא מחודשים או לא מנוהלים היטב עלולים להתקשות למצוא שוכרים איכותיים.

4. מגבלות חניה

רוב הבניינים בוינוהרדי נבנו הרבה לפני עידן הרכב הפרטי – ולכן מקומות חניה הם מצרך נדיר.

סיכום: האם כדאי להשקיע בנדל"ן בוינוהרדי?

שכונת וינוהרדי מציעה למשקיעים הישראלים שילוב אטרקטיבי בין מיקום מרכזי, איכות חיים גבוהה, יציבות שוק ותשואות סולידיות. מדובר באחת מהשכונות עם הביקוש הגבוה ביותר בפראג להשכרות ארוכות טווח, לצד אפשרות להשכרה לתיירים.

השכונה מושכת אליה זוגות צעירים, אנשי מקצוע, שגרירים, סטודנטים זרים ואנשי עסקים – מה שמספק קהל שוכרים מגוון ואיכותי. בנוסף, הסביבה המטופחת והקרבה למרכז העיר הופכות אותה לאופציה אידיאלית גם לרכישה לצורכי מגורים עתידיים.

למי זה מתאים?

• ✅ משקיעים המחפשים הכנסה פסיבית יציבה מהשכרה ארוכת טווח
• ✅ מי שמעוניין להשקיע באזור עם אופי אורבני אך לא תיירותי מובהק מדי
• ✅ משקיעים שמעריכים שכונה מטופחת, ירוקה ואסתטית עם תמהיל אוכלוסייה איכותי
• ✅ רוכשים פרטיים שרוצים לשלב שימוש אישי והשכרה חלקית

למי זה פחות מתאים?

• ❌ מי שמעוניין בתשואה מהירה וגבוהה מאוד מהשכרה יומית
• ❌ מי שתלוי במימון בנקאי מקומי
• ❌ משקיעים שמעדיפים אזורים של פרויקטים חדשים בלבד – רוב הבניינים בוינוהרדי הם ישנים

המלצות פרקטיות:

• בדקו מראש את מעמד הבניין מבחינת שימור – זה ישפיע על היכולת לשפץ, לחלק או להשכיר לטווח קצר.
• וודאו שהשכירות שאתם מתכננים חוקית בבניין הספציפי – לכל ועד דיירים יש חוקים משלו.
• השקיעו בשיפוץ ברמה גבוהה – השוכרים הפוטנציאליים בוינוהרדי הם לרוב שוכרי פרימיום, שרוצים איכות חיים – לא רק מחיר.
• היעזרו במנהל נכס מקומי אמין – לניהול דיירים, גבייה, תיקונים ודיווחים שוטפים.
• שקלו לרכוש נכס עם חניה (אם אפשר) – זה פרמטר שיכול לשדרג משמעותית את יכולת ההשכרה.
• השכרה קצרה או ארוכה? – בפראג 2 זה תלוי בדירה. באופן כללי, בוינוהרדי יש יתרון מובהק גם להשכרה תיירותית בגלל הקרבה הגדולה לעיר העתיקה.